アパートが増え人口が減ると需給バランスが崩れます。
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引用:http://www.vdesign.co.jp/p_chintai1/1628694656_1.jpg



余っているのにアパート経営ブームだった

日本のマンション、アパートの数がどんどん増えていて、反対に日本人の人口は毎年減少しています。

この数年、アベノミクスやマンション投資ブーム、アパート経営ブームで部屋数が増えすぎていました。

特にアパートが急増していて、新築アパートと借家が2桁増を記録しています。

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背景は相続税が節約できるという節税で、現金で相続するより支払う税金が少なくなります。

銀行と不動産業者が手を組んで一般の人にアパート経営、新築を呼びかけています。

土地を相続したら銀行から融資を受けアパートを建て、賃貸すれば家賃収入になり節税になるという訳です。


アパートは1棟平均1億円の費用が掛かるが、家賃収入が見込めるので銀行は融資に積極的でした。

金利は1%台と破格の低さで、飛びつきたくなる好条件と言えます。

日本の新築アパートはバブル期に90万戸を記録したが、90年代から40万から60万程度で推移していました。


リーマンショックで30万戸まで減少すると、反動からか不足感が出て50万戸台に増加しています。

だが毎年アパートが50万戸建てられれば空室が増加する訳で、空室は90年の200万戸から400万戸に増えました。

アパート、マンションの空室率は14%で、新築マンションは10%以下の空室を想定しています。


このペースでアパートが増え続ければやがて空室は20%になり、多くのアパートが採算割れするでしょう。

現在でもアパートを建てたものの、融資を返済するのがやっとだったり、返済不能で差し押さえられる例が出ています。



マンション投資も空室で崩壊する

マンションは新築から50年くらいは持ち、長く賃貸できるが、それは同時に空室が増え続ける事です。

アパートでは古い物件から解体されていくが、マンションは2倍も寿命があるので、新築した分だけ戸数が増え、空室が増えます。

アベノミクスでオフィスビルも大量に建てられて、やはり空室が急増しています。


考えてみれば日本の人口は毎年20万人減っているのに、アパートが50万戸、マンション10万戸建っているのはおかしいのです。

賃貸物件は新しい方が人気があるので、古い物件から空室率が増えて行きます。

築後40年以上のマンションは空室率50%で住人全員が高齢者、というような状況になりつつあります。


不動産業界では2019年までには需給バランスが大きく崩れ、空室が激増し賃貸価格が下落すると見ています。

こういう時期にこれから新築アパートを建てたり、マンション投資を開始するのは、自分からババ抜きのババを掴むに等しい。

それが分かっているから不動産屋は自分で物件を所有せず、マンションの「オーナー」に投資を呼びかけているのです。


不動産屋が自分で所有するのは将来も利益を見込める、好立地で高収益の物件、オーナー募集するのは利益を見込めない物件になります。

これまでは年10%の利益が上がっていたとしても、マンションは毎年1年老朽化するので、空率が増え家賃を下げて行き、収益性は悪化します。

新しいうちは高収益で不動産屋が所有し、古くなって「ババ抜き」になるとオーナーに売りつけるのです。


これまで良かったとしても、これからマンションやアパート投資をするのは、慎重に検討した方が良いです。

逆に言えばマンションやアパートは、これから借り手市場になり、古い物件は安く借りれるようになるでしょう。


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