頑張って経営して、数年後に計算したら赤字という事がよくある
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サラリーマン大家の9割は赤字で終える

東日本大震災で底値をつけた不動産価格は上昇し続け、素人オーナーブームで多くの人が参入しました。

だが結局、そうした素人オーナーやサラリーマン大家の9割が赤字を抱えているという。

複数のアパートを経営し、家賃収入数千万円を誇示する人が多く居ますが、彼らも利益を得ているかは分からない。

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不動産投資を現金でする人はおらず、土地の値上がり率を除けばアパート経営は利益率が低いビジネスだからです。

ほとんどの賃貸アパートやマンションの利益率は、税金や手数料や経費を差し引くと5%以下で、プラスなら御の字というところです。

赤字になる原因の大きな部分が建物で、土地は腐らないが建物は日々腐っていきます。


日本の税制評価ではどんな建物も20年で無価値になり、取り壊し費用分を差し引かないと売れなくなります。

賃貸物件だと入居者に貸し出せる状態なら価値が出るが、年々家賃を下げないと空室率が上昇していきます。

家賃を下げると入居者は集まるが、そうすると「ガラが悪い人」や面倒くさい人が集まってきます。


古くなるにつれて修繕が必要になり、みすぼらしいままだと入居者がつかず、空室率が増えていきます。

入居者を集める為には、入居時の敷金礼金保証金手数料などを思い切って下げるが、さらに利益率を下げる。

それでも不動産会社が「捨てた」物件を一般の人が購入して素人オーナーになっているが、重要な要素を見逃す事が多い。



不動産で成功する人は1割

アパート経営には定期的に巡回したり交渉したり、何かと手間が掛かり、管理会社に丸投げすると高い管理費を取られます。

プロの不動産業者は自分の人件費が出ない物件を手放すが、一般の人はそこまでは考えない。

入居者トラブル、設備の故障、資金繰りなどアパートオーナーは意外に苦労が絶えない。


一念発起してアパート経営者になり、数年後にローンを払い終わって計算したら、結局赤字だったという例が非常に多い。

アパートの建物は老朽化するので、手放すときの価格は購入価格よりもかなり低いはずで、売買手数料を含めると儲かるとは限りません。

だから本職の不動産屋が買わなかった訳で、もし自分の人件費を時給で含めたら確実に赤字になるでしょう。


一般の人の不動産投資は、実に9割が失敗に終わり、成功する人は1割だとされています。

株式投資などでも、結局生涯通算してプラスで終える人は1割程度だといわれていて、ほとんどボランティア活動です。

不動産投資は値下がりしていく物件の価値や経費や税金を、家賃収入で補って利益をえるモデルで、最終的にはオバケ屋敷になって終わります。


金融庁によると数年前から不動産融資は過剰融資になっていて、物件の供給数もこれからは過剰になっていくと考えられています。

正確にいうと「良い場所のマンション」は今後も不足するが、「不便なアパート」は既に飽和状態になっています。

「サラリーマン大家」で誰でも何もせず儲かると投資を煽ったが、そんな上手い話は無かった。


成功した人は居るものの、彼らはセミプロのように取り組んでいて、交渉やリフォームなど簡単に真似出来ないような武器を持っていました。


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