この通りなら素晴らしい
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引用:http://reblo.net/bs-realestate/cl_img/img_list/1983/32965.gif



サブリーストラブル

不動産投資ブームはピークを過ぎて供給過多だと言われていて、多額の損失を出してしまった人も居ます。

この数年のアパート投資はプロではない一般の人が中心だったのが特徴で、楽して簡単に儲かると誘われた人が多い。

親から遺産を受け継いだ人が、アパートを建てることで節税になり、より多くのお金を相続する事が出来る。
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ただしこれは経営がうまくいった場合だけで、アパートが赤字なら節税どころか「増税」か破綻してしまいます。

中でも問題になっているのはサブリースで、過剰供給による空室や家賃値下げで赤字になった例が多い。

アパートが過剰供給になると空室率が上昇するが、新築時には10%以下で想定したのに、現状は20%前後になっている。


しかも空室率が上昇すると入居者を獲得するため値下げ競争が起き、家賃まで下がってしまいます。

それだけではなく、アパートの家賃は新築時が最も高く築5年で下がり始め、築10年からガクッと下がります。

アパートで築20年は老朽扱いになり、よほど安くしないと満室にはならないでしょう。


このようなリスクを低減するのが「サブリース契約」というもので、オーナーはリスクゼロで利益だけ受け取れる筈でした。

サブリースはサブリース会社がオーナーから丸ごと一棟を借り上げ、管理運営をすべて行い、利益だけをオーナーに渡す契約です。

これだけ美味しい条件ばかり並べられたら裏があると疑うものですが、素直に信じた人が多かったようです。



サブリースの実態

サブリースは空室が出ても家賃収入が保証されるので、長期計画が立てやすく、オーナーは収入が保証されている。

だが契約時に素人であるオーナーは契約書を良く読まず。サブリース会社は様々な例外を用意しています。

例えば30年間家賃保証になっているが、最初の金額が保証されるのは10年間だけで、その後は家賃を値下げし保証も値下がりします。


老朽化すると賃貸物件として競争力が低下するので値下げは当たり前なのだが、なにしろオーナーは業界には無知なので知りません。

不動産業界では取引相手を騙すのは当然であり、オーナーは「同業者」なのだから交渉術の一つだと開き直っている。

費用負担は無いという説明だったのに、老朽化に伴って修繕費を請求されたなどの訴えも多い。


これも業界では「説明する必要すらない常識」らしいのだが、新しくオーナーを始める人達は知りませんでした。

賃貸住宅などでは借地借家法と民法で保護されているが、保護されるのは「借りた人」でありオーナーは貸す人なので保護されません。

法律はまったくの素人が賃貸オーナーになるのを想定していないので、業者どうしては騙されるほうが悪い事になる。


サブリース契約で損失を出す多くが高齢者であり、「老後資金をノーリスクで作れる」などと勧誘されます。

サブリース会社はサブリース契約を解除できるが、オーナー側は異議を申し立てられない契約になっている。

サブリース会社は不動産業者の関連企業の場合が多いが、本体を生かすため、タコの足のように切られる場合が多い。


もしサブリース会社が不利な契約で赤字になったら、親会社はサブリースを倒産させて、無理やり契約を解消してしまう。

もし儲からなければ最初から逃げる前提であり、「保証」なんかないのです。

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