10億円の物件がある「パークコート赤坂檜町ザ タワー」(中央)
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引用:プレマンhttps://i2.wp.com/premiermansion.com/wp-content/uploads/2016/07/park-court-arasaka-hinokicho-the-tower1.jpg?fit=640%2C423&ssl=1&w=640



都心の高級マンションブーム

不動産価格は供給過剰で下落するという予想があり、実際アパートは供給過剰が目立っている。

しかし都心の一等地には次々に高級マンションが建てられ、億ションならぬ『10億ション』が完売している。

欧米では1区画が100億円を超える『100億ション』もあるので、日本は割安でまだまだ上がるという予想もあります。

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特に大手7社、住友・三井・大京・三菱・野村・東京建物・東急の寡占化が進んでいて、シェアは5割近くに達しています。

大手寡占が進む背景としては、地価高騰のために用地獲得が難しくなり、参入障壁が高くなったからだと指摘されている。

都心ではマンションだけでなく不足する高級ホテルや総合商業ビルの建設が相次ぎ、小規模業者は参加しにくくなっている。


2008年のリーマンショックで総合不動産業者は390社から122社まで減少し、競争が少なくなり小数の大手が価格を決めている。

2017年の都心マンション平均価格は前年比7.6%上昇し5908万円になり、1億円以上の物件は52%増の1928戸も売れました。

実際には1億円以上の物件の多くは賃貸されているので、個人などが購入した戸数はもっと少ない。


1戸10億円以上の三井不動産の「パークコート赤坂檜町ザ タワー」(2016年)が完売し、森ビルも虎ノ門ヒルズで10億円以上の物件を予定しています。

富裕層は1億円程度の物件ではあきたらず、もっと高級な物件を求める傾向がある。

1億円の物件は賃貸価格月100万円程度、10億円の物件だと賃貸料月1000万円にもなるが、作れば売れるという。



海外勢が都心不動産に投資

米ゴールドマンサックスは世界最大の投資会社ですが、森ビルの「虎ノ門ヒルズ」を300億円で購入すると報道されています。

既に完成しているのオフィス棟部分の約2.5フロア分で、スターアジアグループから購入する。

海外投資家の日本不動産投資は2017年に1兆1000億円で前年の3倍、過去20年で最高となった。


都心の不動産価格は円安もあって、マンハッタンやロンドンなどより大幅に安く、バーゲンセールのように見えるという。

また日本は海外より低金利のため、借入金を含めた不動産取得コストが低く、トータルで良い利回りが期待できる。

ノルウェー政府年金基金は2017年12月に、1325億円で都心の商業ビル5棟を一括購入していました。


シンガポール政府投資公社(GIC)も2017年12月、新宿マインズタワーを625億円で取得いていました。

こうした商業ビルでは供給過剰感もあり、今後は沈静化すると見る専門家も居る。

2017年の不動産取引の24%を海外勢が占め、株価と同様に海外投資家が値段を吊り上げている状況が読み取れる。


こうした海外主導の相場は為替レートに左右されやすく、円高になると一気に売りに出され下落する可能性もあります。

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