この例では家賃8万で2年ごとに更新月の支払い20万、なんでこんな事になるのか
9d29cc580b61cde6d24b49a4804e9293
引用:ietty magazine https://d1e77was6ok6v7.cloudfront.net/magazine/wp-content/uploads/2017/08/08174856/9d29cc580b61cde6d24b49a4804e9293.png



更新料に関する法律


全国には約1600万戸の賃貸住宅があり、1200万世帯以上が入居中となっています。

統計局調査では、一戸建てなど持ち家は約3,200万戸、対して借家世帯は1845万戸となっています。

賃貸物件に住んでいる人は多いわけですが、支払う金額には不透明な部分も多い。

スポンサー リンク

時おり裁判沙汰にもなっている「更新料」「敷金礼金保証金」「家賃相場」「ガス代」など居住者に不利な契約になっている場合がある。

このうち更新料は2年に一度の契約更新時に請求される場合があり、多くの人は請求されるままに支払っている。

入居時の条件には「更新料」が書かれているので、仕方がないようにも思えるが、できれば払いたくないものです。


最初に入居した時の契約書に更新料が書かれていない場合、法的な根拠はないので拒否することも出来ます。

たいていは賃貸借契約書に更新料の記載があり、入居時に説明を受けているので、この場合常識的な金額なら支払い義務があるとされています。

最高裁判所の判例では「高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」支払い義務があるという判例が出ています。


この更新料の使い道なのだが、実際には老朽化する設備の修繕費など、もろもろの経費に当てられる場合が多い。

逆に更新料の支払いで交渉するよりも、設備に不満がある場合は更新料を払っているのだから、大家負担で改善してくれと要求するのが得策かもしれません。

統計では東京は6割、神奈川は9割、福岡では2割ほどの物件で更新料を徴収していて、嫌なら更新料なしの物件を探す方が良いです。


更新料は平均すると手数料や保険料などの合計で家賃の1.5か月分以上、家賃7万円なら12万円もの出費になるので、入居前に念入りに確認したい。

契約更新の前に、更新料が高いから引っ越すかも知れないと、大家に伝えて反応を見ると良いでしょう。



家賃交渉の法律

更新料は2年に一度だが、それ以上に悩ましいのは毎月の家賃が「高すぎる」と感じる場合です。

最初に入居した時は納得した筈ですが、周辺の状況や時間経過、相場の変動によって家賃が不適切になる事が多いです。

マンションやアパートの価値は老朽化によって年何パーセントか下落するので、新規募集の家賃も毎年下がるのが普通です。


新築と築20年の家賃が同じだったら誰も古い物件に住まないので、大家と不動産屋は空室を出なくするため家賃を下げます。

すると入居後何年か経つと、自分が入居した時より明らかに募集家賃が安いという状況になります。

自分が入居した時家賃7万円、その後もずっと7万円を払っているのに、新規募集を見たら6万円だったら、内心穏やかではないでしょう。


だが契約は自動更新で、気づいたらいつも契約更新した後だったというのも、良くあるパターンです。

実は家賃交渉は契約更新と関係なく、大家は「いつでも」交渉に応じなくてはならないと定められています。

借地借家法32条1項には、諸事情により賃料が不相当となったときは、契約に関わらず増減を請求できると書かれています。


自分が契約したときと比べて周囲の相場が下がったときには、契約に関わらず減額を請求できるという事です。

ただし大家側は「家賃は適切だ」と拒否することも出来、その場合は滅多に無いが裁判で争う事になります。

重要なのは実は家賃が高いか安いかではなく、「貴方が出て行って次の入居者が見つかるか」という点だと思います。


大家は「出て行っても次の入居者が現れる」と思えば交渉に応じないし、「出て行かれると困る」と思えば値下げするでしょう。

その辺は微妙であり、大家が強気なら突っぱねられる可能性もあります。

自分のマンションやアパートに空室があり、しかも新規募集にくらべて自分の家賃が高い場合は、交渉で家賃が下がる可能性が高い。

スポンサー リンク