室内はリフォームやリノベーションできるので、案外重要ではない
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画像引用:鹿児島でマンションのリフォーム・リノベーションは鹿児島リフォームネットで!http://reform-kagoshima.info/reform-mansion/



中古マンションはお買い得だが

マンション建設ラッシュで新築マンションが売れましたが、マンションは新築がもっとも損だとされています。

新築マンションは買った瞬間中古マンションになり、翌日売りに出しても2割下落します。

マンション築年数による価格下落カーブも、最初がもっとも急激で、時間が経つほど緩やかになります。

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また新築マンションは価格自体が高いので、4000万円の2割は800万円にも相当しています。

同じマンションが数十年後に400万円になったら、1割下落したとしても40万円下がるだけです。

このようにマンションは新築や新しい物件ほど損で、古いほど得という面があります。


だが古いマンションには問題があって、建物や設備の老朽化によって、定期的な修繕が必要になります。

修繕費用は新しいマンションほど少なく、古いマンションほど高額になるので、逆に損になります。

古くなったマンションは住人が出て行き空室率が高まるので、修繕積立金や管理費が不足します。


するといずれかの時点で適切な管理や修繕が行われなくなって、以降は急速にゴーストマンション化が進みます。

一度ゴーストマンション化が進行しだすと止めるのは困難で、最後には管理費未払いの住人が少数住むようになります。

50年経過しても正しく管理されている物件がある一方で、30年程度で事実上放棄されたリゾートマンションも存在しています。



正しく管理される中古マンションは買い

中古マンションにも2種類あって、早期にゴースト化するダメマンションと、数十年正しく管理される良いマンションに分けられます。

アメリカでは100年以上前のマンションが正しく管理され、ビジネスマンや家族持ち、学生などが暮らしている例が多くあります。

日本でもこれからは「30年で老朽化して放棄」のような悪習から、長期間使用する方向に変わっていくでしょう。


購入してから少なくとも30年は正しく管理される物件を探すには、空室率、住人の家族や年齢構成、管理組合などが重要になる。

築30年程度なのに空室が多いのは論外で、やはり市街地や郊外でも立地の良いマンションは空室になりにくい。

立体駐車場や豪華設備の類があるマンションは、管理費と修繕費が増えるだけなのでパスします。


今住んでいる住人が代替わりしても子供が住みそうか、若い人が新規に入居しているかも重要です。

今30代の住人も30年後は60代で、気がつけば高齢者だけの「限界マンション」になっているのは防ぎたい。

管理組合が正常に機能しているのも重要で、できれば組合の資料を開示しているようなマンションが良い。


積立金の状況などを隠しているマンションでは、どうせまともな状況ではないと推測できます。

マンションの外観や内部(共用部)をざっと見て、錆びていたりひび割れていたら、十分な修繕が行われていない。

今そんな状態なら30年後はもっと悪化するので、清掃状態なども厳しくチェックしたほうが良い。


こうして正しく管理されている中古マンションを手に入れたら、良い状態で長く住むことができるでしょう。

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