築20年目から値下がりペースが緩やかになる
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画像引用:中古マンション 築年別の価格と経年変化|不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html



築何年のマンションが最も得か

マンションは新築から徐々に値下がりし、最終的にはゼロ円になり資産価値を失います。

仮にマンションの一生を50年とすると、値下がりのペースは一律ではありません。

新しい時ほど値下がり率が大きく、古くなるほどゆっくり値下がりするという性質があります。

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この値下がり率のペースダウンを利用すれば、もっとも得な時期に購入する事ができる。

そればかりか「ある時期」を過ぎると値下がりが止まったり、逆に値上がりしている場合もあります。

三井住友トラスト不動産の2011年の資料と、株式会社グルーヴ・アールの最近の資料から考察してみます。


(全国の中古マンションの築年数別平均価格を公開~「築25~35年のマンション」を買うのが一番損しづらい?~|株式会社グルーヴ・アールのプレスリリース)
(中古マンション 築年別の価格と経年変化|不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産)より

結論から書くとどちらの資料に基づいても、新築から20年までは早いペースで4割近く値下がりしました。

仮に4000万円のマンションを購入したら、20年後に2400万円前後になっているというのが、市場の平均値です。


20年を過ぎると値下がりペースはゆっくりになり、グラフでは急阪だったのがなだらかな坂になります。

30年目から40年目にかけては値下がりが止まり、わずかに上昇しているという傾向も見られた。

もっとも値上がりしたのは都心の好立地物件だけで、立地が良くない物件は値下がりしていると考えられます。



築20年で値下がりが止まる

築40年を過ぎるともうほとんど値下がりせず、築50年以上でもあまり変わらない。

平均すると最初の20年で4割値下がりしたのに、次の20年間では20%以下しか値下がりせず、50年目以降はほとんど値下がりしていない。

もっともこれは売買が成立した物件なので、買い手がつかないような物件は除外されています。


値下がり率で見る限り、マンションは古いほど得なのだが、逆に古いほど不利な要素もあります。

古いマンションほど老朽化しているので修繕費や管理費が高くつき、入居率が低いと負担額が高額になります。

新築で入居率100%なら全員でワリカンですが、入居率50%に下がると一人当たり2倍の負担になってしまいます。


では築何年で購入するのが最も得かと言えば、そろそろ値下がりが止まる築15年から25年でしょう。

それ以上古くなると20年後には築50年になってしまい、快適に住めなくなっている可能性があります。

逆に新しすぎると20年目までの値下がり率が高いので、資産価値が早く減少してしまいます。


「都心のマンションは値下がりしにくい」というが資料ではそうした傾向はみられなかった。

たしかに築20年を過ぎても都心マンションは高価格ですが、最初の売り出し価格が高いので、値下がり率では有利とは言えない。

都会の好立地のほうが不便な立地よりは良いという程度でしょう。

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