利回り5%程度の投資物件は赤字になりかねない
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表面利回りと実質利回り

アパート経営やマンション投資などの不動産投資ブームは一息ついた感があるが、今後も有効な資産運用であるのは間違いない。

人が生きていく限り住居は必要なので、需要と供給の比率が変わっても、需要が無くなることはありません。

不動産投資で重要なのが利回りですが、一見高利回りに見せかけているが、実は低利回りなパターンがある。

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多くの投資用不動産で掲載されているのは表面利回りで、単純に物件価格に対する家賃収入を表している。

物件価格が1000万円で家賃5万円なら年60万円なので、年6%の表面利回りになります。

実質利回りはアパートやマンションの運営にかかる費用を計算した利回りで、表面利回りよりかなり低くなります。


まず購入時の諸経費や購入ローン金利、固定資産税などの法定費用、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などが際限なく発生します。

1000万円の物件だと購入時諸経費30万円以上、管理費と積立金は2万円以上、年間維持費や税金が12万円以上かかるでしょう。

するとこの物件の本当の値段は1030万円、本当の家賃収入は3万円で実質利回りは2.3%以下になります。



表面利回り5%程度では儲からない

下手をすると実質利回り1%以下で、クレームで修繕費用がかさむと利回りマイナスもあり得ます。

年間維持費や必要経費は、実際やってみないと分からない部分があり、ベテランでも想定外の事態が起きます。

さらに費用が想定内でもインフレによる目減りがあり、日銀はインフレ率2%を目標にしています。


幸いにもなのか日本のインフレ率は0と1の間で4年前と比べて1%程度しか物価上昇していない。

もし年2%物価が上昇したら、実質利回りも2%差し引かないといけなくなります。

しかも毎年2%金利が上昇したら10年後には20%物価が上がる、のではなく約22%物価が上昇しています。


さっきの1000万円の物件だったら10年間で220万円を経費として差し引かれて、実質利回りは0.3%以下になってしまいます。

もっともインフレ下では家賃収入も年2%値上げできるので、一見すると埋め合わせできそうな気がします。

ところが賃貸物件、特にアパートは築年数に応じて家賃を値下げしないと入居者が集まらないので、家賃値上げはできないのです。


インフレが起きなくても家賃は築年数で下がっていくので、家賃収入はだんだん減っていくでしょう。

表面利回り5%程度の賃貸物件ではとても想定したような利益を得られないのが分かります。

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