統計では4割近く売れ残ったのに、新築マンションには完売と書かれている
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新築マンションすべて「完売」の謎

マンション価格は都心の新築タワーマンションを中心に上昇が続いていました。

だが新築は完売までの期間が長くなり、中古マンションの在庫が増えています。

東京23区で2018年に発売された新築マンションの平均価格は7142万円、デフレ期の約4600万円の1.5倍以上になっています。


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1991年のバブル全盛期が8667万円だったので、新築マンション価格はかなり接近しています。

都内の新築マンションは発売と同時に「完売」の紙が貼られますが、完売までの期間は微妙に長くなっています。

以前は建設中に完売していたのが最近は完成してから完売、さらに売り出してから完売と徐々に売れ行きが鈍っています。


販売会社は売れ行きが遅いと値引きしたり売り出し価格を下げるので、完売が遅いと価格は徐々に下がっていきます。

2018年に発売された都内新築マンションで実際に売れた「契約率」は62%で、27年ぶりの低水準でした。

販売戸数も35,000戸前後で前年とあまり変わらなかったので、単純に売れ行きが鈍ったのを示しています。


新築マンションの38%が売れ残ったのに、新築マンションには必ず「完売」と書かれているのは、一種の宣伝なのでしょう。

人は売れ残った商品より売り切れた商品を欲しがるので、完売と書いておいた方が営業で有利だからです。



中古マンション平均がサラリーマン年収の10倍

首都圏の中古マンション在庫が増加して4万5000戸になり、だぶつき気味になっています。

ただ在庫4万5000戸は2011年にもあり、その後アベノミクスで3万3000戸に減少し、最近また増えてきました。

首都圏の中古マンション価格は1平方あたり50万円で、2011年頃の38万円より大幅に上昇している。


現状は新築中古とも高値を維持しているが、売れ行きが鈍って在庫が増えているという状況です。

東京都の新築マンションのサラリーマン年収倍率は13倍で、築10年マンションでも10倍になっています。

年収の10倍までが購入できる物件の限界とされているので、東京のマンション価格はサラリーマンが買えるものではなくなっています。


こうした事を考え合わせると東京のマンション価格はこれが限界で、価格を下げない限り売れ残りが増え続けるでしょう。

無理なく購入できるのは年収の7倍以内なので、特に中古物件は3割ほど値下がりする可能性が高い。

サラリーマンの年収が上がったり、投機目的で購入する人が増えるなどすれば話は違ってくる。

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