タワマン節税、アパート経営、マンション投資が不動産ブームの3つの柱だった
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タワマン節税にストップ

国税庁はタワマン節税にストップを掛けるため、高層マンション上層階への課税を強化する方針を決め、販売に影響するとみられています。

固定資産税と相続税を引き上げるのは20階建て以上の高層マンションで、近年節税になるとしてタワマン購入が人気になっていました。

タワーマンションが節税になる理由は課税の基礎になる評価額が上層階でも下層階でも同じ事で、実際の販売価格は上層階が高いのに課税額が同じだった。

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タワーマンションの販売価格は最上階が最も高く、平均価格は1階の1.5倍なので、特に最上階を購入すると節税効果が大きかった。

特に相続税対策では現金のまま相続するよりも、タワーマンション最上階を購入すると、かなりの節税になったと言われている。

総務省は低層階は減税、中層階は同額、上層階は増税になるように、評価額を見直すとしています。


新しい税制は18年以降に引き渡す新築物件に限定し、混乱を招くので既に建っている物件には適用しない。

20階建て以上のタワーマンションは規制緩和された2000年代以降に急増し、全国で1200棟を超えているが、課税強化でブームが終わる可能性がある。

そして不動産業界もアベノミクスの過剰投資で物件がだぶついていて、空室率が増加しバブル崩壊が囁かれている。


近年マンション投資ブーム、アパート経営ブームというのがあって供給数が激増したが、人口が増えないので需要は増えていません。

新築アパートと借家が急増し、当然の結果として供給過剰になり、地方の空室率は20%に近づいています。

アパマン投資ブームは空室率10%以下のときに始まり、10%で収益を想定しているので、空室20%では採算割れになります。



アパマン投資ブーム

アパート投資ブームもタワマンと同じく相続税を節約できるとして人気を集め、現金で相続するより納税額が少なかった。

そのうえ賃貸アパートという収益資産を手に入れるので、毎年収益を発生してオーナーとして起業できると言われていました。

銀行もアパート起業に積極的で、低金利で融資してアパートを立てまくり、日本中でアパート余りになった。


日本の賃貸物件数はアパート、マンションの合計で増え続けていて、特にマンションの戸数増加が過剰感の原因になっている。

新築アパート着工件数は毎年30万戸程度で増えていないが、問題はマンションが建て続けられていることにある。

アパートは築20年を超えると市場価値が大きく低下し築30年で借りては居なくなるが、マンションは築40年以上でも賃貸に出されていて減少しない。


欧米では古いマンションをリフォームすれば価値が回復するが、日本では「築10年以内」が絶対的な価値で築年数が増えると価値はなくなる。

マンション投資もアパート経営も最初は高い家賃で空室はでないので儲かるが、築年数が増えるほど採算性は悪化します。

20年か30年経つと修繕費が増えていくが、大抵のマンションでは十分な修繕費を積み立てていないし、アパートはオーナーが自腹で修繕する事になる。


老朽化した物件は非常に低い家賃で賃貸されるので、家賃相場を下げてさらに経営を苦しくし、悪循環が進行します。

こうして老朽化してしまったアパートを抱えたオーナーは、期待した収益を上げられずに失敗する例も出てきます。

借金で投資をした人の返済不能が増えていて、「アパート経営で安心の老後」などのキャッチコピーは裏切られるケースも多い。