読み込み中...
普通に売却するより数分の1の金額しか受け取れない
引用：http://nursing-care.org/material/151.png
客の利益になるものを銀行は勧めない
リバースモーゲージというテレビＣＭを頻繁に見かけるようになり、自宅を担保にお金を借りれて安心だと言っています。
自宅を担保にお金を借りて、返済は契約者がなくなったあとで自宅を売却して一括返済となっているが、要するに自宅を売却するのと同じ気もします。
リバースモーゲージは契約者の生存中は返済不要なタイプが多く、支払いが必要でも利息だけになっています。
申し込めるのは持ち家を所有している人で、担保になる自宅の評価額の分だけ、お金を借りることができます。
融資額は一括または分割で受け取り、支払いは契約者がなくなってから家を引き渡すか、相続者が売却して支払います。
相続者が全額返済して家を売らずに相続することも出来るが、条件は金融機関によって違っています。
将来家を売る契約をしてお金を先に受け取るが、返済するのは自分が居なくなったあとで、もう関係ないので有利な気がします。
融資額は年数に応じて分割で増えていくタイプが多く、長生きするほど借り入れ金額が多くなり、いつかは物件の評価額に達してしまいます。
例えば評価額1500万円の物件を担保に金利込みで毎年100万円を借りたら、たった15年で使い切ってしまう事になり、意外なほど早くなくなります。
契約時に2000万円の評価額だったが価値が下がって1500万円になったら、そこで融資は打ち止めになり、既に貸した金額以下に下がったら銀行は貸し倒れリスクを負います。
リバースモーゲージは借金なので借りた金額は複利で金利をつけて返済するが、変動金利制なので想定以上に返済額が増える可能性もあります。
土地価格が大きく下がったら銀行は貸し倒れの可能性があるので、最初から「評価額」を低く見積もってリスクに備えます。
借りれる金額が驚くほど少ない
つまり銀行による家の評価額は不動産を通じて売却する価格より、かなり低くなると見るべきで、それで銀行は利益を確保するのです。
リバースモーゲージに申し込み可能なのは60歳から80歳になっている場合が多いが、例えば60歳から毎年100万円借りたら、どんな不動産でも評価額に達してしまいます。
融資額が限度額に達しても、家を追い出される事は無いですが、その後なくなるまで融資を受けられない事になります。
そうなってから正当な価格で家を売却したいと思っても、契約上すでに銀行に無断で処分できなくなっています。
また銀行は万が一にも貸し倒れしたくないので、不当に評価額が低い上に、融資金額も非常に少ないと言われています。
不動産家に売れば3000万円の家を、リバースモーゲージで融資限度1500万円と評価されて、思ったより小額しか貸してくれないのが現実です。
例えば60歳で評価額1500万円の物件で契約したとすると、銀行はこの人が100歳まで生きることを想定します。
実際には110歳まで生きる可能性もあるが、想定するのは90歳とかせいぜい100歳まででしょう。
生存中は金利を払わなくて良いというプランだと40年間金利なしでお金を貸す事になり、貸せる金額はものすごく少なくなります。
現在の法定金利は17％くらいですが、仮に3％台の金利で貸すとしても、複利で40年間貸したら返済金額は元本の2倍になるので、評価額の半分しか貸せません。
従って貸せるのは1500万円の半分の750万円で、40年間分割すると年に20万円以下、30年間を想定しても年30万円以下でしかありません。
借りれる金額は毎月2万か3万というところで、とてもテレビＣＭで言うような「豊かな老後」など不可能だと分かります。
不動産屋などが出すその家の評価額に対して、リバースモーゲージで貸してくれるのは4分の1に過ぎず、その代わりなくなるまで住み続けることが出来ます。
今不動産家に売れば6000万円の物件であっても、銀行の評価は3000万円であり、貸してくれる金額は30年間で1500万円に過ぎず、決して有利とはいえません。
さらに変動金利制なので、もし20年後に日本の金利が2倍になったら3％ではなく6％の返済金利が適用される事になります。