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新築住宅は一戸あたり2000万円の借金と考えると魅力も半減する
夢の新築一戸建て
景気が良いか悪いかを判断する指標に新設住宅着工件数があり、1年間に立てた住宅の数という事になります。
この数字が多いと政府は鼻高々で、総理大臣は自分の政策の成功に満面の笑顔を浮かべます。
2017年は約89万戸で2018年は95万戸、リーマンショック以前は100万戸、1990年代は150万戸もありました。
日本の住宅の着工件数は順調に減少している訳ですが、理由は不況と人口減少のためと説明されています。
ところがより詳しく原因を探ってみると、日本で新築住宅を買う（建てる）のは、経済的な自滅に等しいのでした。
分譲住宅やマンション販売のパンフレットには必ず「今の家賃で持ち家を買える」と書いてあります。
だが現実に一戸建て住宅を買うと、賃貸より遥かに大きな費用負担が生じる上に、多額の借金を背負います。
最も問題なのはこの借金で、新築分譲住宅の価格は2000万円から3000万円の価格帯が多く、多くの人は目一杯の計画を立てます。
返済期間は上限の35年または夫が75歳になるまでの短いほう、自己資金は数百万で借り入れは1500万から2000万円が多いでしょう。
現在は日銀のマイナス金利政策で超低金利ですが、昔の住宅ローンは7％前後の高金利だったので、変動金利なら金利上昇も予想しなくてはなりません。
今は1.5％未満の金利が10年後に3％、20年後に6％に上昇していても、まったく不思議はないのです。
1％の時に返済計画を立てて6％に金利上昇したら、返済不能になって家を売却せざるを得なくなるでしょう。
金利と住宅ローン
固定金利だと現在は年利2％前後というところで、場合によっては1％を切っている変動金利の2倍も金利支払いが多くなります。
だが今後35年間に金利が２％を超えないというのは、ほとんど考えられない事なので、低金利のときに固定金利ローンを組んだほうが有利になります。
結果論で損か得かではなく、突然日本がインフレになり変動金利が８％に上昇したら、破産するしかなくなるからです。
多くの人は金利2％か3％で2000万円近い住宅ローンを組むのですが、2％で35年払いだと約780万円の金利が付き合計2780万円の支払いになります。
毎月の支払額は6万6千250円で多くの人の家賃に相当し、「自分の家になる」からお得に感じます。
これが金利3％だと元金2000万円と金利約1200万円で合計3200万円、毎月約7万7千円の支払額になります。
1990年代以前の住宅ローン金利は4％から8％だったので6％で計算すると、元金2000万円に対して金利約2790万円、月額11万4千円の支払いでした。
さらに35年ではなく30年や25年にすると、毎月の支払い金額は15万円＋ボーナスのようになります。
金利2％で35年払いだと楽に返せるが、少し金利が上昇しただけで、すぐに計画が破綻するのが分かります。
変動金利ローンはこうしたハイリスクを負う「自滅ローン」ですが、固定金利2％で35年ローンの審査に通っても、人生楽勝モードとは限りません。
一戸建て住宅を購入すると住宅ローン以外にも多くの費用がかかり、不動産屋は決して購入前に説明しないからです。
固定資産税、都市計画税、修繕コスト、リフォーム準備金、火災・地震保険の合計は毎月数万円は掛かります。
住宅は建てた瞬間から負債になっている
うまい事低金利の長期ローンを組んだとしても、実際に必要になる金額は「住宅ローン＋毎月数万円」になります。
「予想より支出が増えた」ことはあっても「思ったより安かった」とは決してならないのが一戸建て新築住宅です。
もっと大きな問題があり、新築住宅は建てた瞬間からその人の「借金」であり、30年間は自分の「資産」ではないという事です。
住宅情報サイトを見るとローンを払い終わった築35年以上の中古住宅が、1000万円以下で良く売り出されています。
外観も中身も結構古びた印象で、正直「買う人なんか居るのかよ」という感想を持つ場合も多いです。
新築ピカピカだった家も35年後にはそうなっていて、売りに出しても「家」の値段は評価ゼロで買い取り価格は「地価マイナス取り壊し費用」になります。
2000万円の家を買って35年間で金利と維持費で4000万円ほどを支払う筈ですが、ローンを払い終わった時の査定額は（良くて）500万円ほどです。
だがこれは35年間、遅延などの事故なく無事に支払った人の場合で、途中で払えなくなったら悲惨な出来事が待っています。
住宅ローンの支払いは元利均等返済なので、その時点の残債の金利を常に支払い続けます。
つまり2000万円借りたら最初は2000万円の2％＝40万円（÷１２）の金利を毎月払うので毎月3万3千円の金利を支払います。
最後の方は残金100万円として100万円の2％＝2万円（÷１２）＝毎月約1700円の金利を支払います。
月々7万円の支払い金額だとしたら、最初は支払い金額の半分が金利返済で、なかなか元金が減らない状態になります。
返済不能住宅ローンの怖さ
支払い期間30年で10年払ったら借金は3分の1減るのではなく、4分の１とか5分の1しか元金が減っていない事になります。
ところが新築住宅の価値は10年ごとに半分に落ちると見てよく、35年後に残るのは「土地の値段ー解体費用ー売却経費」という事になります。
返済終了までのどの期間で考えても、途中で返済不能になったら、家を売却しても多額の借金だけが残ります。
例えば2000万円を年利2％の固定金利で35年間借りて毎月6万6250円を10年間支払った時点で、残債は1563万円で支払い済み金額は795万円になります。
795万円払って減った借金は437万円、20年経過時点でも借金は1030万円も残っています。
20年経過時点で返済不能になると、建物の査定額はほぼゼロになっていて、売却しても500万円くらい借金が残る状態でしょう。
これが年利3％や4％だともっとキツイ事になり、金利だけを払い続けているような状態になっています。
新築住宅が借金ではなく本当の「資産」になるのはローンをほぼ払い終わった後で、その頃には大規模なリフォームが必要になります。
築40年でも倒れたりはしませんが、先送りにするほど一度に多額のリフォーム費用が掛かります。
その度にまたローンを組んでいたら、住宅は永遠に「負債」のままで、資産になる事はありません。
もし賃貸住宅でそれほど苦痛を感じていないなら、「夢の新築一戸建て」は夢のままにしておいたほうが、いいかも知れない。