e9c76306ed38e2dd0fb3dcd00a013cc3_s



タワマンバブル崩壊後の個人投資家

「誰でもノーリスクで不労所得を得られる」と宣伝したマンション投資はバブル崩壊し、すっかり化けの皮がはがれた。

冷静に考えたらある筈がないのに、バブルの時は多くの人が熱狂してしまいました。

そして今までのバブルと同じように、崩壊前に撤退した人が利益を得て、最後まで残った人達はババを掴まされた。

スポンサー リンク

最近10年ほどのアパマンバブルでは、タワーマンション投資、ワンルームマンション投資、アパート経営などがあった。

タワーマンション投資は国税庁が課税を強化した事で節税効果がなくなり、投資対象にならなくなりました。

タワマンは上層階ほど実際の価格が高いが、1階でも最上階でも評価額が同じため、最上階を買えば節税になると言われていました。


国税庁の調査では全国の高層マンションで、評価額と実勢価格には平均3倍、最大で7倍の格差があったという。

リーマンショック以降は素人投資家がマンション投資するのが流行し、成功者も居たが当然失敗した人も居ました。

ネット上の失敗例では、タワーマンションを購入した人が、最初は月数万の利益が出ていたが、値上がりする管理費で結局赤字転落した。


投資を勧めた不動産会社の試算では、管理費が上がる、修繕積立金や修繕費用が年々かさむとは書かれていなかった。

投資家は業者に抗議するが、実は民法では「業者同士の取引」は説明責任がなく、(ある程度)騙しても良い事になっています。

中古車を業者間で売買するときに、水没車や事故車を見抜けなかったら、業者が悪いのと同じで、不動産個人投資家も保護の対象になりません。



ワンルームマンション投資も難しい

新築時に修繕金は掛からないが、時間の経過と共に出費は増え、積立金も年々値上がりして、逆に空室率が高くなり、とうとう毎月数万円の赤字になります。

すると販売時にはニコニコしていた有名不動産屋は、「そんなのは常識ですね」と相手にもしなかったという。

タワーマンションの賃貸は空室があるとダメージが大きく、家族の意見はまとまり難いので、入居者が簡単には集まりにくい。


その点ワンルームマンションは一人世帯なので、入居者は集まりやすいと言われている。

中古ワンルームマンションは少ない投資額で始められるので人気だったが、ここにも落とし穴が存在していました。

多くのマンションは入居者が居て正しく運営されていれば利益が出ているが、それは買ったマンションが値下がりしない前提です。


年間100万儲かっても、購入マンションが毎年100万値下がりしたら、ただのボランティア活動になってしまいます。

そのうえ管理費や積立金、修繕費は毎年値上がりし、各種税金も掛かってくるので、本当に利益を出すのは難しい。

簡単には利益が出ないから不動産業者自身は手を出さず「オーナー様大募集」と言って素人投資家を募集しました。


マンション投資は10年後くらいに物件を売却し、トータルで十分な利益が出て初めて成功ですが、成功者は少ない。

10年後の売却価格(買い叩かれる価格)はおそらく購入時の価格(業者に吹っかけられた価格)の半額程度だが、10年でそれだけの利益を上げるのは難しい。

1000万円で購入して、各種経費を引いて毎月4万2千円の利益を出して、10年後にやっとプラマイゼロです。


しかも多くの個人投資家は自己資金ではなく、銀行から不動産ローンで借りているので、金利も払わなければならない。

思ったより儲かった人も居るでしょうが、多くの投資家は「やらない方が良かった」と思ったかも知れません。