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魅力的だが家賃は2年ごとに更新し、手数料を差し引く
手数料として払った分を「家賃保証」として戻されるだけ
引用：中国研究 サブリース契約の研究http://www.jibundetouki.com/img/IMG_8165hebel.jpg
不動産投資バブルで失敗した人達
2000年代から最近まで「不動産投資」や不動産節税がかなりのブームになり、誰でも儲かるように言われていました。
サラリーマンが頭金ゼロで銀行から数千万円を借り、アパート一棟を購入して大家になるような成功談がネットに溢れました。
そうした成功者も存在したが、やはり全員が上手くいくようなことはなく、失敗した人も多かった。
アパート経営を丸ごと請け負う会社が乱立し、家賃保証があるから絶対儲かるなどと勧誘した。
ところがこの家賃保証が曲者で、数年ごとに見直され家賃を下げる事が出来るようになっている。
またエアコンや水周りなど修理費はオーナー負担であり、予想外の出費で結局赤字になった人も多い。
借地借家法は入居する人を保護する法律で、経営者＝オーナーはプロと見做されて保護してくれない。
法律は「プロなんだから騙すのも駆け引きのうち」と冷たく、赤字のアパートを抱えて途方にくれる人も居ます。
アパートは供給過剰になり、入居率が下がった上に賃貸価格も下がってしまい、不労所得で甘い夢を見ていた人達を突き落とした。
マンション投資も同様で、銀行から不動産融資を受けてマンションを購入し、賃貸で利益を挙げるマンション投資が流行った。
ここでも賃貸経営を丸ごと請け負う会社が活躍し、『オーナー様は毎月家賃を受け取るだけ』で確実に儲かると吹き込まれる。
だが利益が出るなら不動産会社や賃貸請負会社が自分で購入するはずで、損をすると見ているから自分では購入しないのです。
アパマン節税は業者だけが絶対に儲かる
同じ頃にタワマン節税、アパート節税もブームになったが、やはり失敗した人がかなり居ました。
親から資産を相続するときに、現金で受け取ると金額に丸ごと課税されるが、不動産を相続すると「評価額」が市場価値より低く計算されます。
土地で相続すると現金の3分の2程度の評価額になり、さらに物件を賃貸すると2割程度下がるので、課税額が半額以下になります。
その上さらにアパートやマンション経営で利益もだして、実質的に相続税を支払わずにすむというのが、アパマン節税でした。
委託業者は家賃保証に加えて買い取り保証もつけてくれて、「絶対安心、１００％儲かる」と言いますが、本当に儲かるなら彼らは自分でやります。
家賃保証のカラクリは業者が手数料として家賃から10％以上天引きし、礼金も業者のものになり、数年に一度家賃の引き下げも行われる。
さらに家賃保証には数年間の免責期間があり、赤字になったら契約を打ち切れるよう、小さい文字で契約書に書いてある。
口頭で危険性を一切説明しなくとも、「不動産のプロ同士」の取引なので警察や裁判所は面倒を見てくれない。
業者が説明する予想利回りは「そうなったら良いな」という希望で、業者だけは何があっても利益が出る契約になっています。