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不動産価格上昇は天井に当たった

中国の不動産事業は2008年の世界経済危機以降、中国の成長の原動力になり、政府は不動産への投資でGDPを2倍以上に増やした。

中国の不動産市場は2020年までバブル的な上昇期が続いていて、政府も後押ししたため投機的な不動産投資がブームになった。

資産を持つ人が転売目的で不動産を購入し利益を得る一方で、多くの国民には手が届かない価格になっていた。

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一線都市(北京市、上海市、広州市、深圳市)の平均マンション価格は約298万元(約6000万円)、東京の7000万円より安いが年収倍率が高騰している。

北京の不動産価格の年収倍率は50倍程度、東京は11倍程度なので北京のマンションは東京の4倍以上高い事になる。

現実には北京、上海、深センなどのマンションを購入できるサラリーマンはおらず、皆投資用にマンションを購入している。


マンション価格は1970年台からずっと上昇しているので、将来の値上がりを見込んで借金をして購入しました。

購入したマンションは賃貸に貸して家賃収入を得るが、入居者がいると痛むので、貸さずに寝かしておく人も存在した。

だがそれも2019年までの話で20年に新型コロナ流行で経済活動が落ち込み、不動産市場の上昇も終わりを告げた。


中国政府は不動産バブルに以前から危機感を抱いていて、よりによってコロナが流行する中でバブル沈静化を始めた。

これは庶民の間で不動産価格上昇への不満が高まり、富裕層だけが投資で利益を上げている事への対策だったと言われている。

2021年9月に中国恒大集団の債務危機が表面化し、中国全土で同じように不動産大手が経営危機に陥っているのが分かった。



中国の関心事は成長から引き締めに移る

中国の不動産大手はただの不動産屋のおやじではなく、社債を発行して自ら資金を集めて不動産開発を行っている。

恒大集団などの社債が事実上の国債となって国民から資金を集め、それを不動産に投資して経済成長する仕組みでした。

大手不動産デベロッパーは中国政府の借金を肩代わりしていて、中国の表向きの公的債務を小さく見せかけていた。


不動産価格のつり上げは結局GDPに反映されるので、中国は公的資金を投入して不動産価格を上昇させ高い成長率を達成した。

だが不動産価格を永遠に上げられないのは自明の理で、政府やデベロッパーの負債も永遠には増やせない。

そこで中国政府は不動産市場の過熱を防止したのだが、市場を冷え込ませてしまい中国の成長率も低下した。


22年の成長率は4.5%が予想されるが、今後数年間でもっと低下し4%そこそこになるでしょう。

中国政府はどうやらもう高度成長を諦めたようで、最近は「GDPを重視する時代は終わった」と90年代の日本政府のような事を言っている。

中国政府の関心事は成長より国内の引き締めに移っていて、「コスプレ禁止」など意味の分からない規制を増やしている。


仮にマイナス成長に陥ったとしても、国民が反乱を起こさないようにするのが目的と思われる