1986年を100とした不動産価格の推移
不動産価格を上昇させてGDPを増やした
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https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/kaigai_i/5567.html 韓国の不動産バブル崩壊か?ユン新政権における不動産政策とは_不動産投資の健美家



インフレと住宅ローン

韓国のインフレ率が上昇し中央銀行は利上げしたがっているが、家計債務の破綻を招きかねないのでまた利上げペースを減速したり混乱している

韓国の物価上昇率は2020年以前は1%前後で21年は2.5%だったが22年3月に4.1%、5月5.4%、6月6.0%、7月5.7%と高水準が続いている

政府は利上げでインフレを抑制しようとし韓国中銀は21年8月以降0.50%から2.50%まで利上げしたが、0.50%の利上げペースを0.25%まで落とした

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利上げペースを減速させたのは家計債務に配慮したからで韓国の対GDP比家計債務は100%超で世界最悪、21年末に1861兆ウォン(約190兆円)と5年前より40%増加している

韓国の家計債務GDP比は104%で米国(79%)や日本(64%)よりかなり多く、人々の収入が増えない限り返済は困難になると予想できます

これは文在寅政権のGDP至上政策の結果で、土地価格を高騰させてGDPを増やしたものの住宅ローンが膨らんで家計債務が拡大した


韓国では住宅ローンの8割が変動金利なので、中央銀行が利上げをすればその分住宅ローン金利の支払いが増える仕組みです

7月末時点の住宅ローン平均貸出金利は4.16%で、東亜日報の過去の記事によると2020年以前の平均住宅ローン金利は2%台だった

それが11月現在は5%台に上昇し利上げによって来年は7%台になるので、住宅ローンの金利負担は膨大なものになる


ざっと計算して5000万円を30年で返済する場合、金利2%だと毎月の返済金額が18万円だが5%だと約27万円、7%だと約33万円に増えます(これは単純計算で実際は異なります)

ソウルの新築マンション価格は平均1億円なので5000万円の頭金があっても住宅ローン5000万円、毎月の返済額は普通の韓国人が払える金額ではない

韓国では「サラリーマン」つまり正社員の割合が少なく自営業者(ウーバーイーツや廃品回収、屋台など)が多く、元々サラリーマンが少ない社会です

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住宅ローン支払い額が増加

労働者の45%が非正規労働者で日本でいう正社員という区分はなく、来年も雇用が約束されている労働者は30%台(日本60%台)だと思われます

これが韓国のサラリーマン年収が日本より多いと主張する仕組みで、韓国のサラリーマンとはサムスンや現代、SKなど一流企業の正社員だけを差しています

このエリート層がソウルの1億円マンションを購入しているが、他の人たちはかなり無茶な住宅ローンを組んでいる


金利2%の時に住宅ローンを組んで月18万円返済予定だったのが、今は5%になったので27万円、来年は7%で33万円になったら多くの人がローン破産するでしょう

韓国中銀が利上げをためらう理由はこれで、インフレ抑え込みは中途半端になり6%前後のインフレ率が続いています

韓国では家計資産の4分の3近くが不動産ローン関連なので、住宅ローン金利の上昇に伴って債務不履行が増えると予想される


金融監督当局の推計では、住宅ローン金利が7%に上昇すると債務不履行に陥る人が190万人に達すると予想している

中銀が利上げを望む理由はインフレ率が高いからで、最近のウォン安ドル高で輸入物価が高騰し特にエネルギー輸入価格が高い

エネルギー高騰と世界的な不況のためウォン安なのに貿易赤字が続き、さらにウォン安圧力がかかっている


文在寅が創出した不動産バブル経済の後始末で韓国は厳しい時代が続くでしょう